Bens Imóveis na Reforma Tributária: regime específico de CBS/IBS, NF-e ABI e impacto para construtoras

A tributação de bens imóveis é, historicamente, um dos pontos mais complexos do sistema tributário brasileiro. A Reforma Tributária não simplificou essa complexidade — ela criou um regime específico para imóveis nos arts. 251-270 da LC 214/2025, com regras que diferem significativamente do regime geral de CBS e IBS. Para construtoras, incorporadoras, imobiliárias e investidores pessoas jurídicas, as mudanças são profundas.

Este artigo explica o regime específico, a nova NF-e ABI, as regras transitórias para obras em andamento e o impacto prático para os principais perfis do setor imobiliário.

1. Por que imóveis têm regime específico

Imóveis são bens de ciclo longo: a produção (construção) pode levar anos; a venda é um ato jurídico complexo com registro em cartório; o bem não é "entregue" como um produto industrializado. Esse ciclo de vida totalmente diferente do bem de consumo convencional exige regras próprias de incidência, base de cálculo e crédito.

A LC 214/2025 reconhece essa especificidade e cria regras próprias para: (a) fato gerador nas operações imobiliárias; (b) base de cálculo; (c) alíquota reduzida; (d) crédito de insumos da construção; (e) locação de imóveis.

O ICMS nunca incidiu sobre imóveis (ITBI é do município; IR/IRPJ são federais). O ISS incide sobre serviços de construção até sua extinção, em 2033. No novo sistema, CBS e IBS incidem sobre a venda e a locação feitas por contribuintes. A pessoa física só é contribuinte nas hipóteses do art. 251 — por exemplo, quando, no ano anterior, alugou mais de três imóveis com receita acima de R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA), vendeu mais de três imóveis adquiridos há menos de cinco anos ou vendeu mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores. Ultrapassar esses limites no próprio ano também pode torná-la contribuinte já naquele ano.

2. Venda de imóveis por PJ — regime geral reduzido

Construtoras e incorporadoras que vendem imóveis (residenciais ou comerciais) passam a ter CBS e IBS sobre o valor da venda.

• Redução de alíquota (art. 261, caput): as alíquotas de IBS e CBS na alienação de bens imóveis ficam reduzidas em 50% — paga-se metade da alíquota-padrão, tanto para unidades residenciais quanto comerciais. Há ainda o redutor social na venda de imóvel residencial novo (art. 259): R$ 100.000,00 (R$ 30.000,00 no caso de lote), deduzido da base.
• Base de cálculo: o valor da operação, deduzido o redutor de ajuste (art. 257) — valor vinculado a cada imóvel, formado basicamente pelo custo de aquisição do imóvel ou do terreno e atualizado pelo IPCA. Na prática, a tributação recai sobre o valor agregado, e não sobre o preço inteiro.
• Momento de incidência: na alienação, o fato gerador ocorre no ato de alienação, inclusive por promessa de compra e venda (art. 254); na incorporação imobiliária e no parcelamento do solo, CBS e IBS são devidos a cada pagamento recebido, com os redutores deduzidos proporcionalmente em cada parcela (art. 262). Confira o tratamento de cada contrato antes de parametrizar o sistema.
• Crédito de insumos: a construtora tem crédito de CBS e IBS sobre materiais de construção, serviços de engenharia subcontratados e equipamentos utilizados na obra — compensável contra os débitos na venda das unidades.

3. Locação de imóveis por PJ

Empresas que locam imóveis — imobiliárias, holdings patrimoniais e outras pessoas jurídicas — passam a ter CBS e IBS sobre a receita de aluguel. Fundos imobiliários têm regras próprias na lei. As regras são:

• PF locadora: só é contribuinte se, no ano anterior, tiver receita de aluguel acima de R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA) e mais de três imóveis alugados — ou se, no próprio ano, ultrapassar esse limite de receita em mais de 20% (art. 251). Abaixo disso, fica fora da CBS e do IBS.
• Locação por PJ (residencial ou comercial): alíquota reduzida em 70% (art. 261, parágrafo único) — paga-se 30% da padrão. Na locação residencial, aplica-se o redutor social de R$ 600,00 por mês, por imóvel (art. 260). A locação residencial por até 90 dias ininterruptos (temporada) segue as regras de hotelaria (art. 253).
• Atualização: o redutor social da locação é atualizado mensalmente pelo IPCA.
• Crédito sobre despesas do imóvel: reformas, manutenção e serviços de administração de imóveis geram crédito de CBS/IBS para a PJ locadora (exceto se ela optar pelo regime de 3,65% dos contratos antigos, que veda créditos).

O impacto para holdings patrimoniais de família é especialmente significativo: empresas que concentram imóveis em holding PJ passam a ter CBS/IBS sobre os aluguéis no lugar do PIS/Cofins (hoje 3,65% no Lucro Presumido). Com a alíquota de referência estimada em 26,5% a 28%, a redução de 70% leva a carga a algo perto de 8% do aluguel antes de créditos e do redutor social — estimativa que depende das alíquotas que ainda serão fixadas. Isso pode alterar a análise de conveniência entre manter imóveis em PJ ou PF, e a vantagem fiscal da holding precisa ser recalculada.

4. A NF-e ABI — Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis

A NF-e ABI (modelo 77) é o documento fiscal eletrônico criado para formalizar a alienação onerosa de imóveis sob a CBS e o IBS — compra e venda, permuta, dação em pagamento. O manual de orientação foi publicado pela Receita Federal, pelo Comitê Gestor e pelo Encat, e a obrigatoriedade começa em 1º de dezembro de 2026, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 (para optantes do Simples Nacional, em 1º/01/2027).

Quem emite é o alienante — incorporadoras, loteadoras, SPEs e demais pessoas jurídicas vendedoras, além da pessoa física que se enquadrar como contribuinte. O documento identifica o imóvel (matrícula, cartório e cadastro imobiliário), traz os campos de CBS e IBS e informa o redutor de ajuste aplicado.

• Locação não usa NF-e ABI: aluguel e arrendamento são documentados pela NFS-e nacional.
• Para o adquirente PJ que compra imóvel para uso empresarial (sede, fábrica, loja): a CBS e o IBS da operação, documentados na NF-e ABI, podem gerar crédito — um dos grandes benefícios do novo sistema para quem compra imóvel para a atividade. Atenção: o comprador precisa ser contribuinte do regime regular, e não há crédito na compra de unidade de incorporação no RET opcional ou de loteamento no regime de 3,65% (arts. 485 e 486), nem de vendedor não contribuinte.
• Para o vendedor: a emissão correta é obrigação acessória cujo descumprimento gera multa — além de impedir o crédito do comprador.

5. Regras transitórias para obras em andamento

A LC 214/2025 não tributa as obras pelo percentual executado antes e depois de 2027. A transição funciona por outros mecanismos:

• Redutor de ajuste de imóveis em construção (art. 258, II): para o imóvel em construção em 31/12/2026, o redutor inicial soma o valor de aquisição do terreno e os custos de produção adquiridos até essa data, comprovados por documento fiscal idôneo e atualizados pelo IPCA. Esses valores reduzem a base na venda futura.
• Incorporação no RET (art. 485): a incorporação com patrimônio de afetação e opção pelo RET efetivada antes de 1º/01/2029 pode recolher CBS e IBS em montante equivalente a 2,08% da receita mensal recebida (0,53% nos projetos de interesse social), sem créditos e sem redutores.
• Parcelamento do solo (art. 486): loteamentos com pedido de registro efetivado antes de 1º/01/2029 podem optar por 3,65% sobre a receita bruta recebida, também sem créditos e sem redutores.
• Contratos de locação antigos (art. 487): contratos por prazo determinado firmados até a publicação da LC 214/2025, observados os requisitos de comprovação e registro, podem recolher 3,65% sobre a receita bruta — no residencial, até 31/12/2028 no máximo.
• Dedução no IBS (art. 488): a partir de 2029, aquisições de 2027 a 2032 sujeitas a ICMS ou ISS e contabilizadas como custo direto da obra podem ser deduzidas da base do IBS na venda, com fator decrescente (1,0 até 2028; 0,9 em 2029 até 0,6 em 2032).

Por isso, o controle que importa é documental: custos incorridos até 31/12/2026 com nota idônea, data efetiva da opção pelo RET ou do registro do loteamento e segregação contábil por empreendimento — a apuração é feita por obra, como centro de custo distinto (art. 270).

Incorporadoras com estoque de unidades em construção vão conviver por anos com mais de um tratamento ao mesmo tempo: obras no regime opcional de receita, obras no regime regular com redutores e, até 2032, ICMS e ISS em transição. O registro contábil exigirá segregação de receitas e custos por regime, por obra e por unidade — uma dimensão de controle que vai além do que muitos ERPs fazem por padrão.

6. Impacto para os principais perfis do setor