Locação de imóveis na Reforma Tributária: incidência de CBS/IBS e as questões ainda abertas

Toda vez que aparece um cliente novo com imóvel alugado, a conversa começa do mesmo jeito: "mas o aluguel é tributado?". E a resposta sempre dependeu de quem aluga, quem recebe e o tipo de imóvel. Hoje, o ISS não pega aluguel (locação de imóvel não está na lista de serviços da LC 116/2003, e o STF, na Súmula Vinculante 31, afastou o ISS até da locação de bens móveis), o ICMS nunca pegou, e o PIS/COFINS só alcança quando o locador é PJ. Pessoa física segue só no IRPF. Com a reforma, esse desenho muda — CBS e IBS entram no jogo, e ainda sobram pontos que dependem do Comitê Gestor do IBS (CG-IBS) e da Receita Federal para fechar.

Aqui eu junto o que a LC 214/2025 já definiu, o que ficou em aberto, e o que muda na prática para quem aluga e para quem paga aluguel — PF ou PJ. Em Cuiabá, isso pega muita gente: galpão logístico, sala comercial nova, arrendamento rural. Cada caso pede uma leitura diferente, e o tempo para se organizar até 2027 é menor do que parece.

1. O que a LC 214/2025 estabelece para locação

A LC 214 entrou no tema com mais profundidade do que o PIS/COFINS jamais entrou. Ela separa o que é tributável do que fica fora do campo de incidência. Os quatro pilares são estes:

• CBS/IBS no aluguel recebido por PJ: incidem sobre a receita de aluguel de PJ — residencial ou comercial. Mas a locação tem redução de 70% da alíquota (art. 261 da LC 214/2025): paga-se 30% da alíquota-padrão. Com a alíquota combinada estimada entre 26,5% e 28%, a carga efetiva da locação ficaria em torno de 8% a 8,4% — sempre como estimativa.
• IBS quando o locador é contribuinte: o IBS — estadual e municipal — segue a mesma lógica da CBS: incide quando quem aluga é contribuinte, seja PJ, seja PF acima dos limites do art. 251. A alíquota de cada estado e de cada município é fixada por lei do próprio ente.
• PF locadora — fora do campo, com limites: a pessoa física só é contribuinte de CBS/IBS na locação quando, no ano anterior, a receita de locação exceder R$ 240.000,00 e forem mais de 3 imóveis (art. 251, §1º, da LC 214/2025) — ou R$ 288.000,00 já no ano corrente (art. 251, §2º). Abaixo desses limites, fica fora do campo de CBS/IBS. Não é "imunidade" (as imunidades estão nos arts. 8º e 9º), e sim um critério objetivo para a PF ser considerada contribuinte. Os valores são atualizados mensalmente pelo IPCA (art. 251, §5º).
• Imobiliárias: CBS e IBS pegam a taxa de administração cobrada pela imobiliária, e não o aluguel bruto repassado ao dono do imóvel. O aluguel segue a regra do locador; a taxa é receita própria da administradora — coisas distintas.

2. Locador pessoa jurídica

Se você tem uma holding patrimonial, uma incorporadora com carteira de aluguel, um fundo estruturado como PJ ou qualquer empresa que recebe aluguel — o cenário ficou mais claro, sim, mas em vários casos pesa mais do que o PIS/COFINS atual no Lucro Presumido. Olho nisso na hora de comparar.

• Base de cálculo: o valor do aluguel recebido. O Imposto Seletivo (IS) não toca em locação, então não entra na conta.
• Redução de 70% + redutor social: a locação tem alíquota reduzida em 70% (art. 261) — paga-se 30% da padrão. Na locação para uso residencial, há ainda o redutor social de R$ 600,00 por mês, por imóvel, deduzido da base (art. 260 da LC 214/2025), atualizado pelo IPCA.
• IPTU e condomínio repassados: a LC 214/2025 (art. 255, §2º) manda excluir do valor da locação os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel (como o IPTU) e as despesas de condomínio. Mesmo assim, vale discriminar esses valores no contrato e no documento fiscal: se o locador cobra tudo num valor único, sem separação, fica difícil provar o que é aluguel e o que é repasse.
• Locatário PJ (contribuinte): pega crédito de CBS e IBS sobre o aluguel pago. O aluguel entra como custo/insumo da atividade — está dentro da não-cumulatividade ampla da LC 214/2025. Para isso valer: NFS-e com CBS e IBS destacados.
• Locatário PF: sem crédito. O tributo repassado no aluguel vira custo definitivo para ele — e, se não houver repasse, quem absorve é o locador.
• Fundo de reserva de condomínio: o repasse ainda depende de regulamentação. Não está definido se entra ou não na base de CBS/IBS quando passa pelo locador.

3. Locador pessoa física — quando você vira contribuinte

A LC 214/2025 traz um critério objetivo para saber quando a PF locadora passa a ser contribuinte de CBS/IBS — não é uma questão em aberto. O parâmetro está no art. 251:

Na prática, o que define a incidência é o volume da atividade (receita e nº de imóveis), não o tipo do imóvel. Quem em Cuiabá tem galpão logístico, sala comercial ou imóvel em loteamento industrial em nome de pessoa física deve medir a receita anual de locação e o número de imóveis para saber se já é contribuinte — e simular a carga com a redução de 70% antes de reestruturar patrimônio.

4. Crédito de CBS/IBS para o locatário

Quem paga aluguel só tem direito ao crédito de CBS e IBS se o outro lado for contribuinte. Regra simples — operação com contribuinte gera crédito, operação com não contribuinte não gera.

• Locador PJ (contribuinte): você credita CBS + IBS pagos no aluguel. Precisa de NFS-e com CBS e IBS destacados corretamente; a exigência de extinção do débito pelo locador fica dispensada enquanto o split payment e o recolhimento pelo adquirente não forem implantados (art. 48).
• Imobiliária: ela emite a nota da taxa de administração com CBS/IBS destacados. Você pega o crédito da taxa, não do aluguel bruto que está sendo repassado ao dono.
• Locador PF não contribuinte (dentro dos limites do art. 251): sem crédito para o locatário. O aluguel vira custo cheio. Na hora de comparar dois imóveis equivalentes, isso pesa contra o que está em nome de PF.
• Locador PF que virou contribuinte (acima dos limites do art. 251): passa a destacar CBS/IBS (com redução de 70%) e o locatário contribuinte pode tomar crédito — mas a PF precisa emitir NFS-e e cumprir as obrigações do regime regular.

5. Impacto nos contratos de locação

Veja bem: a CBS é cobrada integralmente a partir de 2027, e o IBS vai crescendo de 2029 até 2033. Se o contrato não tem cláusula de variação tributária, o locador tende a arcar sozinho com o tributo, sem chance de repassá-lo ao locatário. Esse é o ponto que muita gente está esquecendo. Detalhe da conta: para o locador do Lucro Presumido, a CBS de 2027 com redução de 70% (cerca de 2,6% sobre uma alíquota estimada de 8,8%) tende a ficar abaixo dos 3,65% de PIS/COFINS de hoje; o peso vem com o IBS, que sobe de 2029 a 2033 — e, como a locação nunca pagou ICMS nem ISS, não há tributo antigo caindo para compensar.

• Contrato sem cláusula tributária: o locador engole CBS e IBS sozinho. A receita líquida cai ao longo da transição, principalmente de 2029 a 2033, conforme o IBS sobe.
• Shopping centers: aluguel mínimo + percentual do faturamento da loja — a base de CBS/IBS pode pegar o componente variável também. Esse formato ainda pede atenção à regulamentação.
• Contrato que vai até 2033: tem que considerar a transição. A CBS entra cheia em 2027; o IBS sobe de 2029 a 2033 (na locação, sem ICMS ou ISS caindo do outro lado). Qualquer contrato assinado agora precisa refletir essa subida. Para contratos por prazo determinado firmados até a publicação da LC 214/2025 (16/01/2025), o art. 487 permite optar por recolher CBS/IBS de 3,65% sobre a receita bruta, sem créditos e sem o redutor social — no não residencial, pelo prazo original, se o contrato foi registrado até 31/12/2025 ou disponibilizado ao fisco na forma do regulamento; no residencial, até o fim do contrato ou 31/12/2028, o que vier primeiro. A opção é irretratável e se manifesta pela emissão do primeiro documento fiscal com essa tributação (Decreto 12.955/2026, art. 463).

A tabela abaixo mostra como o tratamento muda conforme o perfil de cada lado:

6. O que o Comitê Gestor ainda precisa definir

A LC 214 deu o chão, mas jogou bastante coisa para o CG-IBS (e para a Receita, no caso da CBS) regulamentar. Com a LC 227/2026, o Decreto 12.955/2026 (CBS) e a Resolução CGIBS nº 6/2026 (IBS), o quadro para locação de imóveis ficou assim:

Os pontos que ainda pesam no mercado imobiliário são:

7. O que fazer agora

Na prática, o que dá para fazer hoje é mapear, simular e preparar o terreno. Não corra para reestruturar nada sem números na mão — tem grande chance de ser trabalho perdido (ou pior, prejuízo).

1. Levante todos os contratos de aluguel — em que você é locador e em que é locatário — e classifique por combinação: PJ-PJ, PF-PJ, PJ-PF, PF-PF. Cada caso vai pagar diferente a partir de 2027.
2. Olhe se existe cláusula de variação tributária nos contratos comerciais longos. Se não tem, o ônus de CBS+IBS vai inteiro para o locador na transição (2027–2033).
3. PF com imóvel comercial: meça a receita de aluguel e o número de imóveis frente aos limites do art. 251 e simule os cenários antes de mexer no patrimônio. Holding na pressa pode te custar caro.
4. Empresa que aluga: ajuste o ERP para capturar crédito de CBS/IBS sobre aluguel pago a PJ a partir de 2027. Confirme se seus locadores PJ já estão preparados para emitir NFS-e com os novos campos.
5. Contrato longo prestes a renovar: entre já com cláusula de repasse de CBS/IBS contemplando os percentuais crescentes da transição. Vale chamar um advogado para fechar essa redação direito.
6. Imobiliária: revise o modelo de nota — CBS/IBS pegam a taxa de administração (receita sua), não o aluguel bruto. Treine a equipe e o sistema antes de virar a chave.