Locação de imóveis na Reforma Tributária: incidência de CBS/IBS e as questões ainda abertas

Toda vez que aparece um cliente novo com imóvel alugado, a conversa começa do mesmo jeito: "mas o aluguel é tributado?". E a resposta sempre dependeu de quem aluga, quem recebe e o tipo de imóvel. Hoje, o ISS não pega aluguel (o STF resolveu isso na Súmula Vinculante 31), o ICMS nunca pegou, e o PIS/COFINS só alcança quando o locador é PJ. Pessoa física segue só no IRPF. Com a reforma, esse desenho muda — CBS e IBS entram no jogo, e ainda sobram pontos que dependem do Comitê Gestor do IBS (CG-IBS) e da Receita Federal para fechar.

Aqui eu junto o que a LC 214/2025 já definiu, o que ficou em aberto, e o que muda na prática para quem aluga e para quem paga aluguel — PF ou PJ. Em Cuiabá, isso pega muita gente: galpão logístico, sala comercial nova, arrendamento rural. Cada caso pede uma leitura diferente, e o tempo para se organizar até 2027 é menor do que parece.

1. O que a LC 214/2025 estabelece para locação

A LC 214 entrou no tema com mais profundidade do que o PIS/COFINS jamais entrou. Ela separa o que é tributável do que é imune. Os quatro pilares são estes:

• CBS no aluguel recebido por PJ: a CBS substitui PIS e COFINS e cai sobre toda receita de aluguel de PJ — residencial ou comercial, tanto faz. A alíquota final ainda vai sair, mas a referência inicial da LC 214 é de 8,8% de CBS (com ajuste do Senado para manter a carga geral).
• IBS quando o locador é contribuinte: o IBS — estadual e municipal — incide quando quem aluga é contribuinte habitual. Pode ser PJ ou, dependendo de como o CG-IBS regulamentar, PF enquadrada como contribuinte. A alíquota de cada ente sai dentro do que o Comitê Gestor definir.
• Imunidade da PF: o art. 16 da LC 214/2025 traz imunidade para "locação de bens imóveis por pessoa natural". A leitura majoritária na doutrina é de que isso cobre, no mínimo, o aluguel residencial feito por PF — fora do campo de CBS e IBS, portanto.
• Imobiliárias: CBS e IBS pegam a taxa de administração cobrada pela imobiliária, e não o aluguel bruto repassado ao dono do imóvel. O aluguel segue a regra do locador; a taxa é receita própria da administradora — coisas distintas.

2. Locador pessoa jurídica

Se você tem uma holding patrimonial, uma incorporadora com carteira de aluguel, um fundo estruturado como PJ ou qualquer empresa que recebe aluguel — o cenário ficou mais claro, sim, mas em vários casos pesa mais do que o PIS/COFINS atual no Lucro Presumido. Olho nisso na hora de comparar.

• Base de cálculo: o valor do aluguel recebido. O Imposto Seletivo (IS) não toca em locação, então não entra na conta.
• IPTU e condomínio repassados: se o contrato diz que o locatário paga IPTU e condomínio direto, e isso vem destacado na nota, a LC 214 sinaliza que não compõe a base de CBS/IBS. Agora, se o locador recebe tudo junto e paga as despesas depois, o bolo todo pode ser tratado como receita bruta. Esse detalhe ainda vai ser confirmado em regulamentação.
• Locatário PJ (contribuinte): pega crédito de CBS e IBS sobre o aluguel pago. O aluguel entra como custo/insumo da atividade — está dentro da não-cumulatividade ampla da LC 214/2025. Para isso valer: NFS-e com CBS e IBS destacados.
• Locatário PF: sem crédito. O tributo fica integralmente no locador — quem absorve economicamente é ele.
• Fundo de reserva de condomínio: o repasse ainda depende de regulamentação. Não está definido se entra ou não na base de CBS/IBS quando passa pelo locador.

3. Locador pessoa física — a controvérsia

Esse é o ponto que ninguém ainda fechou. O art. 16 da LC 214 diz que há imunidade para "locação de bens imóveis por pessoa natural". A redação é ampla — e por isso mesmo gera leitura para os dois lados:

Na prática, até hoje o Comitê Gestor não publicou resolução definitiva sobre PF locadora de imóvel comercial. Isso afeta direto quem em Cuiabá tem galpão logístico (setor em expansão forte), sala comercial ou imóvel em loteamento industrial em nome de pessoa física. Antes de reestruturar patrimônio, vale esperar essa definição sair.

4. Crédito de CBS/IBS para o locatário

Quem paga aluguel só tem direito ao crédito de CBS e IBS se o outro lado for contribuinte. Regra simples — operação com contribuinte gera crédito, operação com imune não gera.

• Locador PJ (contribuinte): você credita CBS + IBS pagos no aluguel. Precisa de NFS-e com CBS e IBS destacados. Crédito entra no mês do pagamento.
• Imobiliária: ela emite a nota da taxa de administração com CBS/IBS destacados. Você pega o crédito da taxa, não do aluguel bruto que está sendo repassado ao dono.
• Locador PF (imune, leitura residencial): sem crédito. O aluguel vira custo cheio. Na hora de comparar dois imóveis equivalentes, isso pesa contra o que está em nome de PF.
• Locador PF em imóvel comercial (em aberto): se a leitura ampla da imunidade vencer, nada de crédito. Se a leitura restrita prevalecer e a PF for tratada como contribuinte, pode haver crédito — mas aí a PF precisaria emitir NFS-e, o que abre uma complicação operacional nova.

5. Impacto nos contratos de locação

Veja bem: CBS e IBS começam em 2027, e o IBS vai crescendo até 2033. Se o contrato não tem cláusula de variação tributária, o tributo todo cai direto na receita bruta do locador, sem chance de repassar ao locatário. Esse é o ponto que muita gente está esquecendo.

• Contrato sem cláusula tributária: o locador engole CBS e IBS sozinho. A receita líquida cai ao longo da transição (2027–2033), conforme o IBS sobe.
• Shopping centers: aluguel mínimo + percentual do faturamento da loja — a base de CBS/IBS pode pegar o componente variável também. Esse formato ainda depende de regulamentação específica do CG-IBS.
• Contrato que vai até 2033: tem que considerar a transição. O IBS começa a ser cobrado em 2027 e sobe enquanto ICMS e ISS caem. Qualquer contrato assinado agora precisa refletir essa subida.

A tabela abaixo mostra como o tratamento muda conforme o perfil de cada lado:

6. O que o Comitê Gestor ainda precisa definir

A LC 214 deu o chão, mas jogou bastante coisa para o CG-IBS (e para a Receita, no caso da CBS) regulamentar. A regulamentação de abril/2026 — LC 227/2026, Decreto 12.955/2026 (CBS) e Resolução CGIBS nº 6/2026 (IBS), publicados em 30/04/2026 — consolidou os pontos abaixo para locação de imóveis:

Os pontos que ainda pesam no mercado imobiliário são:

7. O que fazer agora

Na prática, o que dá para fazer hoje é mapear, preparar terreno e esperar o que falta. Não corra para reestruturar nada antes do CG-IBS bater o martelo — tem grande chance de ser trabalho perdido (ou pior, prejuízo).

1. Levante todos os contratos de aluguel — em que você é locador e em que é locatário — e classifique por combinação: PJ-PJ, PF-PJ, PJ-PF, PF-PF. Cada caso vai pagar diferente a partir de 2027.
2. Olhe se existe cláusula de variação tributária nos contratos comerciais longos. Se não tem, o ônus de CBS+IBS vai inteiro para o locador na transição (2027–2033).
3. PF com imóvel comercial: respire fundo e espere o CG-IBS regulamentar antes de mexer no patrimônio. Holding na pressa pode te custar caro.
4. Empresa que aluga: ajuste o ERP para capturar crédito de CBS/IBS sobre aluguel pago a PJ a partir de 2027. Confirme se seus locadores PJ já estão preparados para emitir NFS-e com os novos campos.
5. Contrato longo prestes a renovar: entre já com cláusula de repasse de CBS/IBS contemplando os percentuais crescentes da transição. Vale chamar um advogado para fechar essa redação direito.
6. Imobiliária: revise o modelo de nota — CBS/IBS pegam a taxa de administração (receita sua), não o aluguel bruto. Treine a equipe e o sistema antes de virar a chave.